今年，上海計劃在保障性租賃住房項目中，面向外地務(wù)工人員和藍(lán)領(lǐng)工人打造一批“新時代城市建設(shè)者管理者之家”標(biāo)桿項目，以床位模式開展保障房供給，月租金以500-1000元為主，讓一線勞動者感知城市溫度。
將床位納入保障房租賃，關(guān)注低收入者的切實需要，這是城市包容性的體現(xiàn)。目前，上海已籌措約1.1萬張床位，其中形成供應(yīng)約0.7萬張。對于廣大務(wù)工群體，這個供給數(shù)量還不多，在此背景下，準(zhǔn)入機(jī)制的公平性將直接影響該公共政策的公平性。
那么，誰能入住保障房床位呢？
(相關(guān)資料圖)
“藍(lán)領(lǐng)公寓”發(fā)展的四個階段
首先，我們梳理了上海面向外地務(wù)工人員、藍(lán)領(lǐng)工人的宿舍型住房保障政策。它的發(fā)展歷程主要經(jīng)歷了四個階段。在過去的歷程中，保障房的準(zhǔn)入門檻問題也有所體現(xiàn)。
第一個階段萌發(fā)于2002-2003年，以嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn) “希望經(jīng)濟(jì)城”開發(fā)區(qū)為代表，它開始建設(shè)了可容納3萬人的“民工公寓”。
永盛公寓 微信公眾號@租房上青客 資料圖
其中，第一個投入使用的是永盛公寓，采用 “政府搭臺、市場運作、社區(qū)化管理”的運作模式。2005年，投入使用僅1年，入住的轄區(qū)企業(yè)人員就達(dá)6000多人，入住率超過80%。
第二個階段是2008-2012年，工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為本地務(wù)工者建設(shè)公寓形成了制度。但隨著原有村鎮(zhèn)工廠的搬遷或倒閉，服務(wù)性產(chǎn)業(yè)從城市中心擴(kuò)散至近郊，這些公寓經(jīng)歷了一次“升級”，反而讓農(nóng)民工退回到群租市場。
一篇《新生代農(nóng)民工居住調(diào)查：從民工公寓退回至群租》的文章提到了馬陸民工公寓的“變質(zhì)”——引進(jìn)專業(yè)的社會租賃公司，通過代理經(jīng)租的方式，導(dǎo)致了將民工公寓轉(zhuǎn)型成為白領(lǐng)公寓，擠壓了低收入外來務(wù)工人員的居住空間。
除此之外，務(wù)工人員想要入住公寓還有一個隱藏門檻——必須要有“單位”。例如2008年建成的高東公寓，是上海浦東新區(qū)首個外來務(wù)工人員集中居住區(qū)，為了解決周邊船廠（上海外高橋造船有限公司）、工業(yè)園區(qū)的外來務(wù)工者、產(chǎn)業(yè)工人的居住問題。
但公寓很快由船廠專門包下，專供本廠工人。并且該公寓只有不到3000的床位，對于船廠的 2萬員工，已不算多。那么，不在這些大制造廠工作的、零散進(jìn)入上海的外來務(wù)工者更沒有了機(jī)會。
第三個階段是2016-2021年，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過新建、改建方式，發(fā)展了一些宿舍型、公寓型租賃住房。以安歆公寓為例，部分公寓甚至位于虹口和徐匯等中心城區(qū)。
但各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，“商改租”“工改租”等非居住房屋改建為集中式租賃住房的項目，審批往往無法受理。這導(dǎo)致市場本身的準(zhǔn)入門檻較高，增加了開業(yè)的成本。
并且，為追求入駐率的穩(wěn)定和長期盈利，以安歆公寓為例，雖然面向個人開放租賃，但主要采取與大企業(yè)合作的形式。比如虹口區(qū)西江灣路760號的安歆公寓，導(dǎo)致實際的入住者是萬豪酒店、陶陶居餐飲、順豐、萬科物業(yè)等的員工。但好在公寓位于市中心地區(qū)，居住者不需要遠(yuǎn)距離通勤。
第四個階段是2021年后，住建部和上海市先后發(fā)文，構(gòu)建多層次租賃住房體系。其中，宿舍型和超小一室戶的公寓的供給對象偏好保安、市政等公司，可吸納外地務(wù)工人員。
這里構(gòu)建兜底性質(zhì)的宿舍，也可提升城市外來人口管理效率。它的更高一級是廉租房，個別地區(qū)甚至試水租售同權(quán)。這讓城市的“后來者”有了暫時定居的渠道。
待解決的問題
不過，“新時代城市建設(shè)者管理者之家”供應(yīng)規(guī)模還較為有限。如上所述，上海市目前已籌措約1.1萬張床位，其中形成供應(yīng)約0.7萬張。
據(jù)《上海社會發(fā)展報告藍(lán)皮書2017》，彼時，上海15~34歲的新生代農(nóng)民工突破500萬人，以此規(guī)模參考，現(xiàn)在的農(nóng)民工人員應(yīng)也以數(shù)百萬計，僅靠保障房的床位數(shù)量杯水車薪。
中建·幸孚+公寓 微博@中國建筑 資料圖
當(dāng)下土地供給更多位于城郊，政府供給的宿舍型保障房更多在五大新城建設(shè)，例如首批揭牌的中建·幸孚+公寓便位于松江。
但許多務(wù)工者主要在中心城區(qū)開展家政護(hù)理和維修等工作，畢竟中心城區(qū)人口密集，且人口和住房的雙重老齡化最為嚴(yán)重，有許多需要服務(wù)的場景。這類服務(wù)需求時間靈活，因此居住在遠(yuǎn)郊，這類工作人員生活并不便捷。他們更傾向于中心城區(qū)，哪怕居住條件較差的房屋。但中心城區(qū)里“簡陋但便宜”的居住空間，也隨著城市升級越來越少。
同時，保障房的配給依然偏好國企或合作的外包公司，即向B端傾斜，面向個人申請的門檻依然較高——雖然使用“一網(wǎng)通辦”可以注冊，但許多中老年以及低學(xué)歷群體，其實很難知曉該路徑。
另外，隨處可見的“零工經(jīng)濟(jì)”從業(yè)者，因為沒有真正的“單位”，如果服務(wù)的平臺不愿意擔(dān)保，他們大概率被這個系統(tǒng)忽略。
失去或缺乏“單位”身份就只能自行解決問題，這些務(wù)工人員只能尋找城郊的城中村，或者城內(nèi)的老破小，或者大戶型的群租來降低居住成本，只有部分對品質(zhì)有追求的年輕人才會選擇長租公寓。
因此在未來的政策引導(dǎo)中，需要考慮如何降低保障房租賃門檻，讓一些中老年人和低學(xué)歷者能夠通過他們最熟悉的平臺找到路徑。讓準(zhǔn)入門檻不受工作品類和就業(yè)模式的限制 ，方能打造真正更包容、分層次的保障房體系。
